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Fragen und Antworten zum "Bauturbo"

Nordhausen (psv) Im Rahmen der Stadtratssitzung am 11. Februar 2026 steht der Grundsatzbeschluss zur Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung zum Beschluss. Was es alles zum sogenannten „Bauturbo“ zu wissen gibt, wird hier dargestellt und kurz zusammengefasst:

Was ermöglicht der „Bauturbo“?
Im Oktober 2025 wurde von Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ (der sog. „Bauturbo“) erlassen und mit Verkündung am 29.10.2025 in Kraft gesetzt. Hierdurch werden zentrale Regelungen des BauGB geändert, welche für die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben entscheidend sind. Zugunsten des Wohnungsbaus und ergänzenden Einrichtungen und Betrieben wird es wesentlich erleichtert von Festsetzungen in Bebauungsplänen zu befreien oder Vorhaben im unbeplanten Innen-/ und auch im Außenbereich in erweitertem Rahmen zulassen zu können. Der befristet bis zum 31.12.2030 neu eingeführte § 246e BauGB lässt unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Abweichen von den Vorschriften des BauGB zu (die sog. „Experimentierklausel“).

Was ist die Zielsetzung der Bundesregierung mit dem Bauturbo?
Das Ziel ist mehr und schneller bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Verwaltungsaufwand zu reduzieren. Denn insbesondere in den Metropolregionen Deutschlands fehlen hunderttausende bezahlbare, neue Wohnungen. Vorhaben, die zur Schaffung einer bauplanungsrechtlichen Genehmigungsgrundlage bisher zwingend die Aufstellung eines Bebauungsplans oder eine Bebauungsplanänderung benötigten, können bei Einhaltung der im Gesetz geforderten Vorgaben direkt zugelassen werden. Aufgrund des neuen weitreichenden Zulässigkeitsrahmens und der damit verbundenen Bedeutung für die Planungshoheit der Gemeinde wurde durch § 36a des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung eine Zustimmungsregelung eingeführt. Demnach bedürfen Vorhaben, die nach dem „Bauturbo“ zugelassen werden sollen, explizit einer Zustimmung der Gemeinde.

Ist der Bauturbo auf Nordhausen anwendbar?
Mit dem Bau-Turbo können künftig umfangreiche Planungsprozesse beschleunigt werden, um den Wohnungsbau voranzutreiben. Ob und in welchem Umfang Städte und Gemeinden von diesen Regelungen Gebrauch machen, liegt im Ermessen der jeweiligen Kommune und wird vom Gesetzgeber ausdrücklich freigestellt.

Welche Rolle spielen die öffentlichen Belange?
Die Anwendung des Bauturbos setzt voraus, dass das betreffende Vorhaben mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Eine nicht-abschließende Auflistung von Belangen findet sich in § 1 Abs. 6 BauGB, darüber hinaus auch § 1a Abs. 2 BauGB und § 35 Abs. 3 BauGB. Die Belange des Lärmschutzes sind weiterhin zu prüfen. Die diesbezüglichen Anforderungen des Immissionsschutzrechts werden durch den Bauturbo nicht außer Kraft gesetzt, sondern bleiben beachtlich.

„Im Außenbereich ist darüber hinaus die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung nach § 18 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 BNatSchG anzuwenden.“ (Quelle FAQ, PKT 20)

Die Ziele der Raumordnung sind gem. § 4 Abs. 2 ROG zu berücksichtigen. Es bedarf einer inhaltlichen Auseinandersetzung, ob dem Wohnraumbedarf gewichtigere andere Belange entgegenstehen, die Gegenstand der Zielausweisung sind, etwa wertvolle landwirtschaftliche Böden, Hochwasserschutz oder Biotopschutz. (Quelle FAQ, PKT 13 und 14)

„Bei der Beurteilung der Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen im Rahmen des § 246e BauGB ist insbesondere ein dringender Bedarf an Wohnraum zu berücksichtigen. Es ist denkbar, die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen bspw. durch Sicherung bestimmter Maßnahmen in einem städtebaulichen Vertrag herzustellen.“ (Quelle FAQ, PKT 16)

Welche Verfahren können möglicherweise ohne Bebauungsplan realisiert werden?
Wenn sich bereits bei der frühzeitigen Abstimmung zum Bauvorhaben mit der Gemeinde herausstellt, dass voraussichtlich keine Konflikte im Bauleitplanverfahren zu erwarten sind, dann kann davon abgesehen werden. Wobei empfohlen wird, trotz vorzeitiger Genehmigung des Bauvorhabens eine Bauleitplanung durchzuführen, um das Bauvorhaben mit einer Satzung zu sichern. Zur Absicherung der Einhaltung der öffentlichen Belange wir der Abschluss von Städtebaulichen Verträgen mit dem Vorhabenträger empfohlen.
Die Zulassungstatbestände des § 30 Abs. 1, des § 34 Abs. 1 als auch des § 35 Abs. 1 und 2 BauGB setzen voraus, dass die Erschließung des Vorhabens gesichert ist. Folglich können unerschlossene Vorhaben auch nicht mit dem Bauturbo umgesetzt werden.

Welche Bedeutung hat die Zustimmung der Gemeinde?
Über die Zustimmung der Gemeinde (in Nordhausen des Stadtrats) muss binnen drei Monaten nach Eingang des Bauantrags bei der Gemeinde entschieden werden. Wird die Frist nicht eingehalten, gilt die Zustimmungsfiktion. Die Zustimmung oder Ablehnung der Gemeinde ist ein Zwischenschritt im Genehmigungsverfahren. Sie hat alleine keinerlei Rechtswirkung. Die abschließende Entscheidung ist im bauaufsichtlichen Verfahren zu treffen. (vgl. FAQ Pkt. 47/48)
Seitens des BWMSB wird empfohlen, die Entscheidung der Gemeinde zu begründen, damit diese transparent ist und dokumentiert wird, dass diese nicht willkürlich getroffen wurde. (FAQ Pkt. 49)

Aktuell diskutiert die Stadt Nordhausen einen erheblichen Bevölkerungsrückgang, insbesondere dessen Auswirkungen auf die Struktur der Kindertageseinrichtungen. Fällt der Bauturbo damit nicht für die Stadt Nordhausen aus der Zeit?
Auch wenn das Gesetz nicht nur für Städte mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, bleibt dennoch die Zielrichtung dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Mit Verweis auf den Wohnungsmarktbericht der Stadt Nordhausen für das Jahr 2023 sowie die aktuellen Ergebnisse der 2. Gemeindebevölkerungsvorausberechnung (2. GemBv) für alle kreisangehörigen Gemeinden Thüringens ist festzustellen, dass weder die voraussichtliche demographische Entwicklung noch der zahlreich vorhandene günstige Wohnraum eine Anwendung des „Bauturbos“ begründen. Gemäß 2. GemBv wird die Einwohnerzahl von 40.767 im Jahr 2024 um 8.300 Einwohner auf 32.470 im Jahr 2045 absinken. Auch unter der Annahme, dass die Zahl der Haushalte nicht in gleichem Umfang wie die Einwohnerzahl abnehmen wird, bleibt dennoch abzusehen, dass mit dem Einwohnerrückgang erneut ein erheblicher Wohnungsleerstand entstehen wird.

Wie wird die Stadt Nordhausen den Bauturbo anwenden?
Um die vom Gesetz intendierte Aktivierung und Beschleunigung der Wohnbauentwicklung auch in Nordhausen zu gewährleisten, gleichzeitig städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden und um den grundgesetzlich geforderten Gleichbehandlungsgrundsatz zu sichern, sollen künftig die Vorhaben, die nach dem „Bauturbo“ zugelassen werden sollen, die dem Grundsatzbeschluss zum Bauturbo in der Anlage 1 dargelegten Leitlinien erfüllen. Gleichzeitig wird damit abgesichert, dass Bauvorhaben möglichst zügig beurteilt, und bei Zulässigkeit schnell in Umsetzung gelangen können. Die Reihenfolge der Leitlinien impliziert keine Gewichtung; alle sind gleichbedeutend wichtig. Eine Evaluierung der Erfahrungen mit der Umsetzung des "Bauturbos" innerhalb der Stadt Nordhausen wird zu gegebener Zeit durchgeführt.
Dieses Vorgehen mit ähnlich lautenden Leitlinien ist aktuell in zahlreichen Städten zu beobachten und wird in den von BMWSB herausgegebenen FAQs empfohlen (Pkt. 24)

Welche Beschlussfassung liegt am 11. Februar im Stadtrat vor?
Ein Grundsatzbeschluss mit Leitlinien zur Anwendung des Bauturbos: www.nordhausen.de/allris

Für welche Flächen kommt der Bauturbo in Frage?
Aus Sicht der Stadtverwaltung Nordhausen kann die Anwendung des Bauturbos auf folgenden Flächen, z.T. Brachen und Baulücken, geprüft werden: Altendorfer Kirchviertel, Bäckerstraße Nordseite, Blasiikirchplatz, Blasiistraße, ehem. Gaswerk Geseniusstraße sowie in Einzelfällen die Siedlungsränder, wo sonst eine Abrundungssatzung notwendig wäre.

Auch ohne Bauturbo hat die Gemeinde in den zurückliegenden Jahren bereits Baugenehmigungen für Flächen erteilt, für die es eigentlich eines Bauleitplanverfahrens bedurft hätte. Hierbei handelt es sich bspw. um das ehemalige Schachtbaugelände in der Geseniusstraße (Einfamilienhäuser), Seniorenwerk Parkallee (Geschosswohnungsbau hinter der Jet Tankstelle), Bauvoranfrage zum Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern in der Hesseröder Straße/ Ecke An der Bleiche und das Wohnhäuser im Quartier Rosenmühle in der Altstadt.

Welche negativen Folgen hätte eine ungeplante Umwidmung von Flächen oder Gebäuden zu Wohnflächen?
Des Weiteren ist nicht auszuschließen, dass in Folge der Anwendung des Bauturbos eine Umwidmung bzw. Umnutzung von Gebäuden bzw. Flächen zu Wohnflächen erfolgt. Dies könnte die Brach- und Lückenbebauung im Stadtgebiet oder die Ausweisung neuer Wohnflächen entsprechend ISEK und Flächennutzungsplan konterkarieren. Die Stadt Nordhausen ist nicht völlig frei in der Ausweisung von neuen Wohnbauflächen, sondern ist auf die Zustimmung der oberen Bauaufsicht des Freistaats Thüringen angewiesen. Die aktuell vorhandenen Wohnbauflächenpotenziale sind mit dem Flächennutzungsplan genehmigt worden. Werden bisher nicht als Wohnflächen dargestellte Gebiete zu diesen umgewandelt, kann das zu Einschränkungen bei der künftigen Wohnbauflächenentwicklung führen.

Wie geht es dann weiter? Darf überall gebaut werden?
Nein. Im Wesentlichen gilt: Der Bauturbo greift ausschließlich für Vorhaben mit dauerhafter Wohnnutzung bzw. für Wohnungsbau. Er ist nur anwendbar, wenn die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen (einschließlich Natur- und Immissionsschutzbelangen) gegeben ist und die Interessen der angrenzenden Nachbarn gewürdigt wurden.
Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist der Bauturbo nur bei Vorhaben anwendbar, wenn ein räumlicher Zusammenhang mit dem bestehenden Siedlungsbereich gegeben ist.

Weitere Informationen:

• FAQs zum Bauturbo des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
  
• Allgemeinen Informationen für Private, Kommunen, Investoren